Option trading ato

Atmos Energy Corporation Common Stock Ringkasan Kutipan Data Data disediakan oleh Barchart. Data mencerminkan bobot dihitung pada awal setiap bulannya. Data dapat berubah sewaktu-waktu. Green menyoroti kinerja ETF dengan perubahan dalam 100 hari terakhir. Deskripsi Perusahaan (seperti yang diajukan ke SEC) Atmos Energy Corporation, yang berkantor pusat di Dallas, Texas, dan didirikan di Texas dan Virginia, bergerak dalam bidang usaha distribusi dan perpipaan gas alam yang diatur dan juga bisnis gas alam nonregulasi lainnya. Kami mengirimkan gas alam melalui pengaturan penjualan dan transportasi yang diatur ke lebih dari tiga juta otoritas perumahan, komersial, publik dan pelanggan industri di delapan negara bagian yang terutama berada di Selatan, yang menjadikan kami salah satu distributor gas alam terbesar di negara ini berdasarkan jumlah Pelanggan. Kami juga mengoperasikan salah satu jaringan pipa intrastate terbesar di Texas berdasarkan mil dari pipa. Bisnis nonregulasi kami menyediakan layanan pengelolaan, pemasaran, transportasi dan penyimpanan gas alam ke kota, perusahaan distribusi gas lokal, termasuk beberapa divisi distribusi gas alam dan pelanggan industri kami terutama di Midwest dan Tenggara. Lebih. Risk Grade Dimana ATO sesuai dengan grafik risiko Real-Time After Hours Pre-Market News Flash Kutipan Kutipan Bagan Interaktif Setelan Bawaan Harap diperhatikan bahwa begitu Anda membuat pilihan Anda, ini akan berlaku untuk semua kunjungan masa depan ke NASDAQ. Jika, sewaktu-waktu, Anda tertarik untuk kembali ke setelan default kami, pilih Setelan Default di atas. Jika Anda memiliki pertanyaan atau mengalami masalah dalam mengubah pengaturan default Anda, silahkan email isfeedbacknasdaq. Harap konfirmasikan pilihan Anda: Anda telah memilih untuk mengubah pengaturan default untuk Pencarian Kutipan. Ini sekarang akan menjadi halaman target default Anda kecuali Anda mengubah konfigurasi Anda lagi, atau Anda menghapus cookies Anda. Yakin ingin mengubah setelan Anda Kami mohon untuk meminta Harap nonaktifkan pemblokir iklan Anda (atau perbarui setelan Anda untuk memastikan javascript dan cookie diaktifkan), sehingga kami dapat terus memberi Anda berita pasar tingkat pertama Dan data yang anda harapkan dari kami. Broker Forex Broker Forex Broker Broker Forex Broker Forex Broker Forex Broker Forex Kami akan memberikan kepada anda perihal informasi dalam mengetahui broker anda. Pada umumnya ada 4 jenis broker forex yang paling sering dipakai oleh para Trader dalam bertransaksi atau bertrading forex, yaitu broker Konvensional, Non Dealing Desk (ECN STP DMA), Dealing Desk, dan Hybrid. Bertrading Forex juga bisa dilakukan dengan cara anda menuju ke bank anda atau ke tempat penukaran uang untuk bertransaksi dengan uang fisik. Cara tradisional itu disebut bertrading forex secara konvensional (non online), yang tentunya sangat banyak disederhanakan dan tidak realtime. Di halaman ini kami hanya membahas dan memperkenalkan jenis-jenis broker yang dipakai untuk Bertading secara online (non fisik), yaitu: BROKER NON DEALING DESK Yaitu broker yang mana ordernya diteruskan langsung ke pasar, lembaga keuangan atau bank-bank besar, Atau ke broker lain. Non Dealing Desk adalah alter-ubah (fluktuatif) yang tergantung pada pasar yang sebenarnya. Broker jenis Non Dealing Desk sangat cocok untuk para trader profesional. Karena sangat adil, tanpa manipulasi dan pengguna bertrading melawan pasar yang sebenarnya dan bukan. Jenis broker Non Dealing Desk dibagi menjadi 3. yaitu Pialang ECN, Broker STP dan DMA Broker. ECN Forex Broker (Electronic Communication Network) Di broker jenis ECN adalah para pengguna dapat terjun langsung dan ikut berpartisipasi ke dalam pasar yang sebenarnya saling berbagi dengan para peserta di dalam pasar seperti para Bank, Pemerintah, lembaga maupun Trader Perorangan yang Dimana mereka saling berinteraksi Jual dan Beli secara bersamaan tanpa ada pihak dari broker broker atau dealer (dealing desk). Jual pihak perusahaan broker hanya mendapatkan keuntungan dari komisi atau dari mark-up spread. Di jenis broker ECN kondisi yang digunakan adalah kondisi aktual yang terjadi di pasar dan tanpa dibuat-buat. Broker ECN bekerja dengan mempertemukan penjual dan pembeli secara langsung (via online, realtime), dan bukan melawan brokerbandar dalam melakukan Beli dan Jual nya. Kelemahan broker yang jenis ECN (yang 100 ECN) adalah anda tidak akan bisa lindung nilai, leverage yang sangat rendah, dan terbatas dengan aturan FIFO, selain itu anda juga akan dibebani biaya komisi trading. Keunggulan dari broker jenis ECN hanya di faktor Spread saja sebenarnya, tapi kalau anda tidak bisa masuk juga bisa merepotkan karena fiturnya yang lebih terbatas dari yang berjenis STP Non Dealing Desk. Seringkali perusahaan broker pada umumnya yang menyatakan dia adalah ECN sendiri bukan 100 Sepenuhnya ECN. Contoh broker yang 100 ECN ada di Interactive Brokers. Broker Forex STP (Straight Through Processing) Broker jenis ini berfungsi sebagai jembatan yang terhubung dengan perusahaan broker lain selaku likuiditornya. Perintah eksekusi dari broker jenis STP adalah diteruskan kepada para broker besar (institusi besar) atau ke beberapa broker ECN. Lalu jika order dari broker STP tersebut diteruskan kepada broker yang berjenis Dealing Desk maka order dari broker STP tersebut tergantung kepada broker yang ditujunya tersebut. Dan untuk broker jenis STP sistem transaksi ordernya menggunakan basis kuota dari para likuiditornya DMA Forex Broker (Direct Market Access) yaitu broker yang cara kerja sama dengan broker berjenis ECN dengan campuran STP, tapi bedanya di broker DMA adalah kontrak dengan a. , Serta menggunakan sistem transaksi dengan basis Best Rate dari para liquiditornya. Selain itu ada beberapa hal lain yang membedakannya. Selengkapnya mengenai DMA Broker dan perbedaannya dapat disimak di. DMABroker Seringkali para broker (buletin yang tidak legal atau yang tidak teregulasiunregulated) menyebut STP dengan ECN atau DMA, tapi pada agak agak berbeda, karena STP menggunakan pihak broker lain sebagai liquiditornya (dilempar ke broker lain) atau bisa ke beberapa bank besar, sehingga Eksekusi dan hal - hal dari broker jenis STP adalah BERGANTUNG ke kualitas broker liquiditornya tersebut dan kualitas jalur koneksi routingnya. Sedang di jenis yang benar-benar broker ECN tidak dilempar lagi ke broker lain, tapi langsung ke beberapa bank besar (multi antar bank), para Trader lain, dan pasar yang sebenarnya yang mempertemukan penjual dan pembeli secara langsung TANPA intervensi dari broker broker Atau bandar (tidak ada pria tengah). Untuk broker berjenis ECN yang memang kurang fleksibel, dan mereka membutuhkan modal yang lebih besar, ada komisi trading, tidak bisa hedging dan ada aturan FIFO (first in first out). Broker jenis ECN hanya unggul di spread dan tingkat kecepatan eksekusinya. Untuk broker benar-benar berjenis ECN tidak bisa menggunakan platform Metatrader. Kami lebih suka menggunakan broker berjenis STP Non Dealing Desk, atau tipe DMA untuk kenyamanan anda bertrading dan lebih fleksibel BROKER DEALING DESK Yaitu sebuah broker yang mana membuat suatu pasar dengan kondisi yang mereka tentukan sendiri (Bandar). Dalam kasus ini para pengguna bertrading melawan broker atau bandar. Pada broker lepas meja broker keuntungan terbesar dari kekalahan para penggunanya, sehingga bila pengguna menghasilkan keuntungan maka broker akan membayar dari kas broker itu sendiri (bukan yang saya dapatkan dari pasar yang sebenarnya). Bila anda bertrading di jenis broker Dealing Desk maka rekomendasikan anda di broker Dealing Desk yang legal dan terpercaya (teregulasi) oleh pemerintah sebagai perusahaan pialang dan telah bereputasi baik. Broker Dealing Desk tidak selamanya buruk, ASALKAN mereka teregulasi dengan benar. Karena Broker Dealer ini berarti mereka juga bisa menciptakan pasar dari para penggunanya sendiri, oleh karena itu dinamakan Dealer (Dealing Desk). Jadi unsur BUY dan SELL di broker Dealing Desk sebenarnya yang diambil dari pembeli dan penjual yang dari kumpulan para pengguna mereka sendiri, jika tidak volumenya tidak mencukupi maka barulah perusahaan broker yang menghandlenya (tangan tidak boleh curangnakal). Ini bisa dilakukan di broker yang memiliki jumlah pengguna yang sangat banyak dan bervolume memadai, tentunya HARUS yang teregulasi benar juga (ada lembaga pemerintah yang mengawasinya) agar mereka tidak menjalankan para usernasabahnya tersebut. Jadi Pialang Pedagang TIDAK SELAMANYA BURUK, asalkan Teregulasi benar. Regulasi yang benar dan kredibel untuk suatu perusahaan Broker dengan pasar Internasional yaitu (konfirmasikan di kategori pialang FCM). NFA, CFTC, FSA (FCA UK), MFSA, MiFID, ASIC (selengkapnya lihat di daftar peraturan). Broker dealing desk disebut sebagai para bandar (dealer). Broker Dealers terdiri dari 2 jenis: Dealer Besar Broker berjenis ini biasanya sudah memiliki reputasi yang baik dan syarat hukum (teregulasi) sebagai perusahaan pialang (seperti Futures Commission Merchant atau FCM) seperti teregulasi di NFA, CFTC, FCA UK, atau ASIC, maupun tidak? Di tempat yang sama atau tidak jelas. Sama seperti yang anda inginkan di ajang yang anda inginkan di Macau atau di Las Vegas. Hal ini diharapkan agar jika anda mendapatkan profit maka dipastikan broker tersebut dapat membayar sesegera anda. Karena di broker dealing desk yang teregulasi ini merupakan badan pengawas (yang biasa untuk mengendalikan atau menjamin broker yang telah menjalankan tugasnya dengan baik dan tidak menipu para nasabah. Dealer Kecil atau Unregulated Broker (Bucket Shop atau broker kesepuluh, yang biasanya BERKANTOR PUSAT di tempat terpencil Offshore) Broker jenis ini adalah broker yang harus anda hindari, karena mereka cukup besar untuk memanipulasi transaksi anda atau curang sehingga anda akan mudah mengalami kekalahan yang Semestinya tidak terjadi Toko broker broker tidak bisa beramal mestinya, bukan hanya berijin sebagai perusahaan biasa atau lainnya (bukan sebagai perusahaan pialang) dan hal ini sering mengecoh para calon pelanggan yang masih awam. Ciri-ciri broker ember shop berada di tempat-tempat yang tidak jelas Atau yang tidak jelas) dan tidak berijin regulasi penyediaan mestinya (ini yang biasanya dilakukan). Disamping itu ciri-ciri lain dari broker bucket shop adalah mereka 98 pasti memperbolehkannya transfer uang dengan pihak ke 3 perorangan. Atau menggunakan Voucher. Boleh menggunakan Money Changer bank lokal. Pendaftaran yang sangat mudah dan terkesan sembarangan dan TANPA Verifikasi yang memadai. Kemudian ada batasan tertentu yang suka dengan teknik trading tertentu (seperti scalping, martingale dan sebagainya) ada juga broker bucket shop yang memperbolehkan segala macam teknik trading di dalam sistemnya sebenarnya sudah terpasang secara skrip otomatis yang bisa menghalangi teknik tersebut (script tersebut biasanya bernama Virtual Dealer ). Kondisi yang ditawarkan broker bucket shop barang kondisi normal dari keadaan pasar yang sebenarnya, seperti leverage yang terlalu tinggi (misal 1: 1000 keatas), spread rendah yang tidak masuk akal (contoh: 1 pip fixed bahkan 0 pip fixed, di pasar sebenarnya Spread SELALU BERUBAH atau berfluktuatif terus setiap detiknya). Dan juga ada bonus-bonus besar (biasanya 20 keatas) yang tujuannya buat pancingan menjebak para nasabah agar mau ditempatkan dananya (yang pada akhirnya adalah untuk 8220dimakan8221 oleh bandar curang tersebut). Berhati-hatilah dengan broker yang menawarkan hal-hal terlalu fantastis atau bonus yang terlihat sangat menarik. Karena semakin besar bonusnya maka harus lebih waspadai lebih seksama, pasti anda akan mendapatkan kerugian yang tidak sebanding dengan bonus yang ditawarkan. (Hati-hati juga dengan broker yang menawarkan welcome bonus yang sangat besar semisal 20, 30, 50 bahkan 100. karena itu pasti tergolong broker jenis ini, karena bonus itu hanya bisa didapat dari kerugian nasabah. Semakin besar bonusnya maka semakin berbahaya perusahaan broker Tersebut) Hal-hal curang yang biasa dilakukan oleh broker berjenis Bucket Shop yaitu. Requote yang berlebihan, eksekusi TPU (target profit) sulit untuk dieksekusi dan sebaliknya SL (stop loss) maka mudah-mudahan dieksekusi, server yang sering down, manipulasi atau rekayasa harga penawaran, buang transaksi keuntungan sepihak dengan Dalih trading anda tidak sah, penarikan dana tertemen atau tidak bisa dilakukan, pernyataan yang tidak benar, dan hal-hal penipuan (Scam) lainnya. Hati-hati dengan pernyataan dari broker ember yang mana yang memberikannya salah dan menyesatkan mengenai sistem mereka, seperti mereka menyatakan mereka adalah broker berjenis ECN, DMA atau STP atau susunya mereka adalah Dealing Desk yang bersistem bandar lebih parah, hal ini semata - Mata pilihan untuk menipu dan menarik minat masyarakat awam agar bertrading di tempat mereka, mereka tersandung mereka BUKAN ECN. DMA atau STP yang sebenarnya. Oleh karena itu peran Legalitas Pemerintah Regulasi SANGATLAH PENTING agar sebagai PENGAWAS broker atau pialang untuk tidak sembarangan dan tidak memberikan pernyataan salah yang dapat menyesatkan masyarakat. Waspada pula dengan Award. Sponsor, dan penghargaan yang mereka klaim (biasanya dilakukan oleh broker Ilegal amp Bucket Shop untuk menarik perhatian). Contoh: sebagai broker terbaik. Penghargaan itu tidak terjamin broker yang aman. Periksa pula dari lembaga mana yang memberi rating perusahaan tersebut. Cari di Google mengenai kredibilitas dari perusahaan rating tersebut. Contoh broker forex Prime4x yang scam ini juga sebelumnya diklaim sebagai 8220The Best Broker 20098221 lembaga lembaga pemberi ratingnya adalah lembaga yang tidak kredibel, dan buktinya broker tersebut nyatanya scam dan carry lari uang nasabah. Hati-hati pula dengan rating yang beli (atau istilahnya KKN penyogokan), dan hati-hati pula dengan yang tak-olah itu penghargaan itu hanya artikel iklan dari broker itu sendiri yang tertulis, malah dibuatlah-olah itu penghargaan dari media tersebut, Bukan itu yang terjadi adalah dari CNBC, setelah diteliti ternyata itu terserah artikel iklan yang ditulis sendiri). Waspada dengan trik-trik 8220nakal8221 dan pernyataan iklan yang tidak benar dari broker forex ini. Broker ini merupakan kombinasi diantara jenis broker ECNSTPDMA dengan broker Dealing Desk. Broker broker Hybrid memiliki suatu aturan dalam perintahar order or berdasarkan jenis akun yang digunakan. Contoh: Jika besaran Lot anda. Atau Frekuensi. Atau Ekuitas anda di bawah XXX maka anda dieksekusi di sisi Dealer, atau jika diatas itu akan dieksekusi di jenis STP atau ECN atau DMA. Sebenarnya sulit untuk mengetahui broker ini termasuk bertipe Hybrid atau tidak. Hal ini hanya bisa anda rasakan dengan coba or berdasarkan dari broker tersebut dan regulasinya. AKUN DEMO vs REAL ACCOUNT Akun di demo TIDAK AKAN SAMA dengan penggunaan di akun yang sebenarnya (live real account). Sehingga jika kondisi di demo anda berjalan dengan baik maka tidak Menjamin real account anda juga akan sama, bulatan di broker yang berjenis bucket shop. Untuk mengetahui benar broker tersebut maka. Baca pula artikel kami mengenai Daftar perijinan (regulasi) yang seharusnya dimiliki oleh perusahaan Forex yang benar. Dan usahakan pula alamat KANTOR PUSAT dari broker forex yang ingin anda pergunakan (bukan alamat IB. Agen atau Resellernya), apakah kantor pusat mereka berada di negara yang tidak aman, PO BOX (kotak surat saja) sewaan, alamat tidak jelas (dari negara lepas pantai ), Ataukah di negara yang bereputasi bagus. Hal ini penting untuk anda cermati sebelum terjerumus ke broker atau perusahaan forex yang tidak benar. (Bila perusahaan Broker Forex anda termasuk di dalam daftar Regulator Resmi tersebut, yang sudah di daftar NFACFTC, mereka lebih aman. Karena biaya untuk bisa diregistrasikan di regulasi NFACFTC di kategori FCM membutuhkan deposit 20 juta Dan bila melanggar maka mereka kurang dari 20 juta tersebut (Rp.200 Millyar), buat mereka lebih aman dan lebih berkualitas yang tidak terdaftar) Untuk regulator lain juga boleh, asalkan masuk di regulator MiFID, MFSA, FCA UK, dan ASIC Hati-hati dengan Regulasi palsu atau Perijinan palsu yang dapat mengecoh , Yang kadang juga dipampang oleh para broker ember shop (yang itu bukan regulasi yang sebenarnya). Semoga informasi ini bisa bermanfaat dan menghindar anda agar tidak terjebak di broker-broker ember toko yang marak ed. Oww gt master, kalau marketingnya bilang kalau yang di rekomendasikan oleh tradersfamily itu broker yang terpercaya, dan bukan bandar. Master tau tentang keluarga pedagang Soalnya disitu ada pelatihan forex yang biayanya 3 juta untuk 3 hari berturut-turut. Kalau menurut master bagai mana mereka punya kapabilitas untuk forex. Pengajar nya kalau saya baca di webnya adalah Tito Hayunanda dan Hendra Susanto William .. tolong saran master ya marketingnya pasti ngomong bagus2nya. Tapi memang anda tahu dulu dulu traderfamily itu pernah merecommendkan broker dan yangitu broker itu scam loh dan uang nasabahnya yang ada disana. Waktu itu mereka broker broker Futures Galleria yang notabene itu broker nggak bener dan masalah. Menurut kami mereka itu cari uang dari seminar forex Firman Adi Saputra mengatakan: Dear Masta, untuk melakukan withdrawal request di Gainscop itu dengan mengirim email melamar formulir yang sudah discan dengan mengisi data2 termasuk nmr akun login trader kita. Apa itu tidak beresiko disalahgunakan, apa ada cara WD lain selain kirim emal, makasih sebelumnya masta8230 itu tidak beresiko Pak, memang begitu prosedurnya Fxdd. Kami pribadi juga trade di Gainscope dan turun juga menarik profit ribuan dollar tidak pernah masalah loh, dan kami merasa aman juga dengan prosedur yang ketat dari mereka itu. Seperti barang di bank pun kalau anda mau narik uang juga dimintai data2 dan mengisi formulir kan Pak, tidak boleh sembarangan. Yang penting password Bapak kan Bapak simpan sendiri loh. (Ibaratnya seperti PIN ATM Bank kan Bapak juga simpan sendiri, tapi nomor rekening bank kalau diberitahukan ke orang lain juga gpp kan Pak, misalnya untuk pembayaran, transfer barang barang, dll kan rekening itu buka publik semua loh. Yang paling penting passwordnya Rahasia sendiri) selain itu. Di broker teregulasi sejenis Gainscope Fxdd itu nggak bisa dikirim ke nama yang berbeda loh Pak dananya, jadi aman mereka. Firman Adi Saputra mengatakan: thanx feedbacknya masta8230.saya masih punya pertanyaan lagi: 1. Di fxdd WD via paypal atau fasapay bisa ga soalnya bunga bank cukup besar kalo WD via kawat 2. Apa perbedaan antara akun biasa dan akun syariah di Fxdd, saya sudah Coba naik permohonan untuk membuka akun syariah di fxdd tapi ga bisa2. 3. Koq akun masta lama banget ya baru buka lagi salam trader8230 1. mereka tidak bisa pakai itu setahu kami 2. bedanya di swap dan non swap saja, coba hubungi ke Gainscopenya Pak kalau pengajuan2 tsb 3. iya karena kami baru dari liburan Pak Mlm. Ada teman saya yg tanya om8230apakah kl kita mendaftar lewat profitcope itu data2 kita langsung masuk ke broker FXDD atau di tampung di database gainscope. Kemudian pihak profitcope mandaftarkan ke FXDD. Kalau ditampung di database gaincope gitu semua data2 kita bisa di ketahui oleh pihak profitcope dong. Makasih Gainscope itu Fxdd Pak, disana itu aman menurut kami, karena pegawainya pun mau ambil uang juga tidak akan bisa, karena sistem itu itu sesuai peraturan yang keluar itu tujuannya harus sama dengan uang masuknya, jadi kalau transfer dari bank A rekening A, maka Withdrawnya pun juga harus kesana dan gak bisa berbeda jalur. Jadi meski karyawan Fxdd nakal pun, mereka juga gak bisa mencuri uang anda. Kami pribadi juga trading melalui Gainscopefx itu. Dan gak pernah masalah sih. Bahkan kalau kita lihat perwakilan Fxdd yang paling lama itu memang gainscope itu loh (sejak tahun 2006) keamanan2 mereka itu kami kami tanyakan juga, dan yang tersimpan oleh mereka itu hanya data diri biasa saja yang sesuai dengan peraturan Fxdd pusat, dan itu bukan Kata sandi trading loh Tapi jikalau password tradingnya terbobol pun, maka hacker atau orang dalam broker pun juga gak bisa ambil uang anda kok Pak, ini yang kami suka dari mereka itu. Beda kalau dengan broker2 yang tidak diatur loh Pak. Selamat sore min saya mau tanya apa pendapatnya tentang broker monex investindo, tickmill, octaFX, dan InstaForex. Saya ingin membuka akun dari antara broker8221 yang saya sebut. Terima kasih. Monex itu broker lokal Pak, itu seperti rampok yang dilegalkan. Jangan deh kalau broker lokal Mereka itu bandar semua. Nah broker lainnya yang Bapak sebut itu juga adalah broker luar yang tidak diatur, ini juga berbahaya (lebih berbahaya dari broker lokal), jadi hindari ya mereka2 itu. Master tanya lagi dong Saya masih belum nemu tekhnikmetode trading yang tepat gimana. Selama ini saya demo utama di FXDD sampe 3 kali ganti akun. Kalo dihitung kotor profitnya sih besar, bisa 3 kali modal dalam 2 pekan, tapi lossnya juga besar, jadi dalam 2 pekan itu saldo bisa tinggal 5 saja. Saya sering bisa mendapat profit besar saat ada berita, ato kapan lagi trend. Tapi juga sering loss gara-gara ga pasang SL jadi open order sampe berhari-hari dan akhirnya kena margin call. Saya ragu memasang SL karena selama ini setiap kali pasang SL pasti kesentuh duluan, usahakan candlestick juga akan ke arah TP yang pas pasang saya pasang. Minta sarannya dong master, gimana cara agar saya bisa menghindari LOSS dan bisa memasang SL dengan tepat agar TPnya yang kesentuh, bukan SLnya. Makasih banget lho8230. Jangan trading berdasarkan candle stick, karena itu percuma Pak sebab tiap2 broker itu bisa beda2 loh candlenya, akibat perbedaan liquiditornya (beda sama saham, kalau pakai lilin itu boleh) kalau dari cara trading Bapak, jangan tinggal dulu, nanti di demo dulu Pak Sampai bisa konsisten Memang tidak bisa dalam waktu singkat langsung mahir ya. (Karena kalau gampang itu semua orang tidak ada yang miskin kalau gitu hehe) DTRs mungkin tidak bisa diandalkan oleh petugas perpajakan, pembayar pajak dan praktisi. Ini hanya keputusan perpajakan final yang mewakili pernyataan otoritatif oleh Kantor Perpajakan Australia mengenai pendiriannya mengenai hal-hal tertentu yang tercakup dalam Keputusan ini. Apa Putusan ini tentang Kelas Penugasan 1. Keputusan ini berlaku bagi pembayar pajak yang memperoleh tanah sebagai persediaan perdagangan untuk tujuan mengembangkan, membagi-bagi dan menjual tanah tersebut. 2. Putusan ini adalah tentang penilaian tanah dimana tanah tersebut diperdagangkan di tangan pada akhir tahun pendapatan dan wajib pajak menghargai tanah dengan harga pokok sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Undang-Undang Penilaian Pajak Pendapatan 1936 (the Bertindak). Keputusan tersebut mempertimbangkan perlakuan perpajakan atas pengeluaran yang terjadi dalam mengkonversi tanah tersebut ke dalam kondisi yang dimaksudkan untuk dijual. Secara khusus, keputusan tersebut mempertimbangkan: pengeluaran apa yang merupakan bagian dari harga biaya persediaan perdagangan dan metode pengalokasian biaya pengembangan ke saham perdagangan di tangan, termasuk situasi dimana lahan dikembangkan secara bertahap. 3. Keputusan ini tidak berurusan dengan situasi di mana tanah tersebut tidak diperoleh pada awalnya sebagai bursa saham, atau dimana aktivitas perdagangan telah berhenti. Beberapa situasi ini ditangani dalam Penetapan Perpajakan TD 92126, TD 92127, TD 92128 dan TD 92161. Perlakuan perpajakan atas keuntungan atau kerugian yang timbul dari transaksi terisolasi ditangani dalam Perpajakan TR 923 dan TR 924 masing-masing. 4. Ketentuan saham diperdagangkan berlaku untuk wajib pajak sehubungan dengan tanah yaitu: diperoleh atau dibeli untuk tujuan penjualan atau pertukaran aset usaha perdagangan properti sejenis dan diperoleh dalam perjalanan menjalankan usaha yang Melibatkan perdagangan properti sejenis itu. 5. Apabila kondisi ini terpenuhi, wajib pajak harus memperhitungkan tanah tersebut, untuk tujuan perpajakan, sesuai dengan ketentuan perdagangan saham, dan tidak dapat menjelaskan tanah tersebut secara bersih. 6. Ketentuan perdagangan saham akan berlaku terlepas dari apakah wajib pajak telah melakukan usaha perdagangan tanah sebelumnya. Misalnya, di mana perusahaan telah didirikan secara khusus untuk memperoleh lahan tertentu untuk tujuan pengembangan, pembagian dan penjualan, ketentuan saham diperdagangkan akan berlaku. 7. Bila luas yang diakuisisi oleh wajib pajak yang merupakan pengembang lahan terdiri dari tanah pada judul terpisah, masing-masing judul terpisah adalah artikel stok perdagangan dan harus dinilai sesuai dengan itu. Setelah pendaftaran rencana pembagian oleh otoritas yang sesuai (misalnya Biro Pendaftaran Judul), judul terpisah dibuat untuk masing-masing jatah pembagian. Barang asli dari saham perdagangan telah dikonversi menjadi lot terbagi, dan masing-masing lot terbagi kemudian menjadi artikel stok perdagangan wajib pajak. Menghitung harga jual saham perdagangan di tangan 8. Bila nilai wajib pajak diperdagangkan dengan harga pokok biaya, biaya perolehan tanah dan biaya pembangunan yang terkait secara khusus untuk mengubah lahan menjadi kondisi dimana barang tersebut akan dijual mewakili biaya Harga saham diperdagangkan untuk keperluan ayat 31 (1) Undang-Undang (lihat Philip Morris Ltd v. FC dari T 79 ATC 4352 (1979) 10 ATR 44). 9. Sebagai proposisi umum, biaya administrasi tidak terkait secara khusus untuk mengubah lahan menjadi kondisi dimana barang tersebut akan dijual dan oleh karena itu dapat dikurangkan pada tahun terjadinya, tetapi bukan merupakan bagian dari biaya Harga tanah diperoleh sebagai bursa saham. Namun, jika biaya administrasi tertentu dapat dikaitkan secara langsung dengan proyek pembangunan tertentu (misalnya biaya sebuah kantor di tempat), mereka harus diperlakukan sebagai biaya proyek tersebut dan diperhitungkan dalam menentukan harga biaya saham pada Di akhir tahun pendapatan. 10. Demikian pula, menahan biaya, seperti tarif dan pajak, atau bunga pinjaman untuk membeli atau mengembangkan properti, tidak dianggap sebagai bagian dari biaya untuk mengubah lahan menjadi kondisi dimana barang tersebut akan dijual dan oleh karena itu, Tidak menjadi bagian dari harga pokok tanah yang dijadikan sebagai bursa saham. Mereka dikurangkan pada tahun terjadinya, namun tidak diperhitungkan dalam menentukan harga pokok perdagangan saham pada akhir tahun pendapatan. Tanah yang didedikasikan untuk penggunaan khusus 11. Umumnya, persetujuan untuk pembagian kerja tergantung pada wilayah-wilayah tertentu dari tanah yang dipersembahkan untuk kegunaan khusus, seperti jalan dan cadangan. Judul di tanah itu biasanya akan rampung di Crown atau pemerintah daerah. Biaya untuk mengakuisisi dan mengembangkan tanah jadi merupakan bagian dari harga pokok stok wajib pajak. Ini adalah bagian dari biaya yang terkait dengan konversi lahan menjadi kondisi dimana akan dijual. 12. Dalam menghitung harga pokok perdagangan saham, biaya perolehan seluruh tanah dan biaya pengembangan lahan tersebut sesuai dengan persyaratan otoritas yang disetujui diserap ke dalam biaya saham diperdagangkan. Setelah pendaftaran rencana subdivisi, biaya ini dialokasikan kembali ke masing-masing item dari persediaan perdagangan yang dibuat (lot terbagi). 13. Pelepasan di Crown atau badan lain dari bidang tanah yang dipersembahkan untuk penggunaan khusus tidak dianggap sebagai pelepasan stok perdagangan untuk tujuan ketentuan perdagangan saham. Umumnya, wajib pajak tidak, sewaktu-waktu, memegang tanah yang sangat didedikasikan sebagai barang perdagangan saham terpisah. 14. Apabila pengembang diharuskan menyetorkan uang jaminan yang dapat dikembalikan ke dinas kelistrikan sehubungan dengan pasokan listrik ke bagian perumahan, jumlah yang diajukan oleh pengembang adalah keluar dari modal. Demikian pula, ketika semua atau sebagian depositbond itu dikembalikan ke pengembang, itu adalah penerimaan suatu sifat modal. 15. Jika otoritas listrik diberi wewenang untuk menyimpan bagian dari depositbond yang diajukan pengembang, jumlah yang ditahan akan dikurangkan untuk pengembang pada tahun pendapatan dimana otoritas berhak untuk mempertahankan jumlah tersebut. Outgoing ini tidak dianggap sebagai bagian dari biaya konversi lahan menjadi kondisi dimana barang tersebut akan dijual. Dengan demikian, tidak terserap ke biaya perdagangan saham di tangan. 16. Bila otoritas diminta untuk membayar bunga atas depositbond, pengembang akan dapat dinilai pada tahun pendapatan dimana bunga tersebut benar-benar dibayarkan atau dikreditkan ke pengembang. 17. Bila suatu otoritas listrik mengenakan biaya tambahan dan tidak dapat dikembalikan untuk penyediaan tenaga listrik bawah tanah, pengembang berhak untuk mengklaim pengurangan jumlah tersebut pada tahun pendapatan di mana hal itu terjadi. Namun, pembayaran semacam itu dianggap sebagai bagian dari biaya pengkonversian tanah ke kondisi dimana barang tersebut akan dijual dan harus diserap ke dalam harga saham. Alokasi biaya pengembangan ke penjatahan 18. Bila lahan dibagi, maka perlu mengalokasikan total biaya perolehan dan pengembangan ke masing-masing lot individu. Sebagai aturan umum, biaya pengembangan harus dialokasikan secara khusus, di mana praktis untuk melakukannya. 19. Bila alokasi tertentu tidak dapat dilakukan, kami menganggap bahwa metode harga jual yang diantisipasi umumnya memberikan dasar yang paling sesuai untuk mengalokasikan biaya. Namun, metode lain yang masuk akal, diterapkan secara konsisten, yang akan sesuai dengan biaya dengan pendapatan terkait dapat digunakan. 20. Biaya pengembangan yang dapat diatribusikan ke keseluruhan proyek dapat terjadi pada tahap awal proyek pengembangan multi tahap. Dalam situasi seperti ini, biaya ini harus dialokasikan ke semua barang dari stok perdagangan, termasuk lahan yang akan digunakan pada tahap selanjutnya. Alokasi ini harus dilakukan secara wajar misalnya berdasarkan perkiraan teknik. Biaya untuk membangun aset tetap yang meningkatkan nilai saham diperdagangkan 21. Jika aset tetap seperti lapangan golf dibangun oleh wajib pajak sebagai bagian dari proyek pengembangan subdivisi, kami menerima bahwa hal itu dapat meningkatkan nilai loteng di sekitarnya. Namun, di mana wajib pajak bermaksud untuk mempertahankan kepemilikan aset tersebut, daripada membuangnya dalam kegiatan perdagangannya yang normal, tidak ada bagian dari biaya aset tersebut yang dapat diperhitungkan dalam menghitung harga biaya saham yang diperdagangkan Oleh wajib pajak. Lapangan golf merupakan aset tetap dari bisnis pembayar pajak dan biayanya adalah keluarnya modal atau modal. Ini bukan biaya untuk mengakuisisi saham dagang. 22. Namun, jika salah satu syarat untuk mendapatkan persetujuan untuk membagi adalah membangun lapangan golf umum yang pada akhirnya akan menjadi rompi di Crown atau badan lainnya, biaya pembangunan itu adalah bagian dari biaya perolehan persediaan perdagangan. Biaya tersebut diperlakukan dengan cara yang sama seperti biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan area lain yang didedikasikan untuk penggunaan khusus. 23. Apabila pengeluaran yang berkaitan dengan pembangunan aset tetap yang harus ditahan oleh pengembang dan untuk diperdagangkan, biaya dapat dialokasikan secara wajar. 24. Putusan ini berlaku untuk tahun-tahun yang dimulai baik sebelum dan sesudah tanggal penerbitannya. Namun, keputusan tersebut tidak berlaku bagi pembayar pajak sejauh ia bertentangan dengan persyaratan penyelesaian perselisihan yang disepakati sebelum tanggal dikeluarkannya keputusan tersebut (lihat paragraf 21 dan 22 dari Perpajakan TR 9220). 25. Jika seorang wajib pajak memiliki keputusan pribadi yang lebih menguntungkan, Keputusan ini berlaku untuk wajib pajak tersebut, sejauh ketidakkonsistenannya, hanya berkenaan dengan proyek pembangunan yang dimulai setelah dikeluarkannya keputusan ini (dalam bentuk akhirnya). Hal ini dikecualikan bahwa suatu keputusan publik tidak dapat menarik keputusan pribadi yang mengikat secara hukum jika tahun pendapatan yang berlaku telah dimulai (lihat Penentuan Perpajakan TD 9334). 26. Keputusan Pengadilan Tinggi di FC dari T v. St Huberts Island Pty Ltd (dalam liq) (1978) 138 CLR 210 78 ATC 4104 (1978) 8 ATR 452 secara jelas menetapkan prinsip bahwa tanah dapat masuk dalam definisi Perdagangan saham pada ayat 6 (1) Undang-Undang. Dalam hal ini, Pengadilan Tinggi menetapkan bahwa tanah yang diperoleh untuk tujuan pembangunan, pembagian dan penjualan oleh wajib pajak yang menjalankan usaha pengembangan properti adalah perdagangan saham. Dalam menentukan bahwa tanah dapat diperdagangkan, pengadilan tidak membedakan antara tanah yang diperoleh dalam keadaan terbagi dan lahan yang diperoleh sebagai luas. 27. Jika tanah yang diakuisisi oleh wajib pajak adalah perdagangan saham, ayat (1) Undang-undang tersebut mengizinkan pengurangan biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh dan mengembangkan lahan tersebut. Namun, pengeluaran ini merupakan bagian dari harga pokok tanah untuk keperluan ayat 31 (1) dan, sebagai akibat operasi bagian 28, manfaat pengurangan tersebut ditangguhkan sampai tanah dijual atau dijual. dari. Hasil penjualan kotor tanah tersebut diperhitungkan sebagai pendapatan yang dapat dinilai berdasarkan ayat 25 (1) pada tahun di mana tanah tersebut dijual (lihat Gasparin v. FC T 94 ATC 4280 (1994) 28 ATR 130). 28. Efek dari ketentuan yang relevan adalah bahwa waktu pengurangnya disesuaikan dengan derivasi pendapatan yang dapat diukur yang berasal dari pembuangan tanah. 29. Jika tanah merupakan bagian dari persediaan saham wajib pajak, maka keuntungan penjualan tidak dapat dikembalikan berdasarkan laba bersih. Sebagaimana Pengadilan Tinggi memutuskan di Henderson v. FC dari T (1970) 119 CLR 612 70 ATC 4016 (1970) 1 ATR 596, tidak ada angka alternatif untuk menghitung pendapatan yang dapat dinilai dari wajib pajak. 30. Definisi perdagangan saham di bawah ayat 6 (1) telah diadakan untuk memasukkan tanah dimana hal tersebut dimaksudkan agar pekerjaan lebih lanjut dilakukan sebelum diubah menjadi kondisi dimana dimaksudkan untuk dijual (lihat St Pulau Huberts di CLR 228 ATC 4113 ATR 463 per Mason J). 31. Ketentuan saham diperdagangkan akan berlaku terlepas dari apakah wajib pajak telah melakukan usaha perdagangan tanah sebelumnya. Misalnya di Pulau St Huberts. Perusahaan wajib pajak didirikan untuk tujuan memperoleh dua pulau kecil, dan niatnya adalah untuk mengembangkan pulau-pulau tersebut ke dalam kondisi yang sesuai dengan subdivisi perumahan, untuk membagi tanah menjadi jatah penjagaan dan menjual lot tersebut. Diadakan bahwa tanah yang diakuisisi oleh pengembang lahan untuk tujuan pembangunan, pembagian dan penjualan jatah akan merupakan persediaan saham pengembang. 32. Dengan demikian, luas lahan yang diakuisisi oleh wajib pajak untuk tujuan pembangunan, pembagian dan penjualan akan dianggap sebagai persediaan saham wajib pajak dan harus dipertanggungjawabkan sesuai dengan ketentuan perdagangan saham. 33. Setelah rencana subdivisi telah terdaftar dan judul terpisah telah dibuat untuk masing-masing jatah pembagian, barang-barang dari stok perdagangan yang semula diperoleh oleh wajib pajak telah diubah menjadi lahan terbagi, yang kemudian menjadi persediaan saham wajib pajak , Dan harus dipertanggungjawabkan sesuai dengan itu. 34. Beberapa komentator pajak telah mengambil pandangan bahwa, dalam konteks lahan yang menjadi subjek rencana pembagian, hanya ketika lahan tertentu dapat dipasarkan sehingga merupakan perdagangan saham. Keputusan Mahkamah Agung Pengadilan New South Wales di Barina Corporation Ltd v. FC dari T 85 ATC 4847 (1985) 17 ATR 134 dikatakan mendukung pandangan ini. 35. Kami tidak menerima pandangan ini. Di Barina. Perusahaan pembayar pajak tersebut mengakuisisi sekitar 77 hektare lahan yang akan terbagi. Sebuah rencana telah disiapkan untuk subdivisi yang diusulkan. Pada rapat direksi yang diadakan pada tanggal 25 Juni 1982, diputuskan bahwa tanah tersebut akan diperlakukan terbagi pada tanggal tersebut dan bahwa setiap usulan lot akan diperlakukan sebagai barang yang terpisah dari perdagangan saham dan bernilai biaya, nilai jual pasar, atau Tidak ada nilai dalam kasus tanah yang dipersembahkan kepada dewan. Baru pada bulan Desember 1983, setelah wajib pajak memenuhi persyaratan yang ditetapkan dewan, maka rencana pembagian tersebut disetujui. Dalam hal ini, Rogers J mengatakan pada ATC 4855 ATR 143:. Efek yang tepat dapat diberikan baik untuk teks maupun tujuan legislatif jika seseorang memperhatikan, dalam konteks lahan yang diusulkan untuk dijual oleh subdivisi, sebuah artikel sebagai persediaan perdagangan hanya jika blok lahan tersebut, sebenarnya, dapat dipasarkan. Tidak ada marketability yang ada tidak ada nilai jual pasar. Jika tidak adanya marketability adalah karena fakta bahwa tanah tersebut belum dikonversi ke keadaan yang tidak dapat dibagi, maka saya tidak berpikir bahwa komponen individual namun tidak dapat diidentifikasikan dan tidak dipisahkan dapat dikatakan sebagai setiap artikel perdagangan yang berbeda dari Tanah dalam penekanan globo ditambahkan. 36. Yang Mulia menyimpulkan bahwa keputusan direksi gagal melakukan konversi lahan, menjadi beberapa bidang tanah yang diakuisisi oleh perusahaan wajib pajak, menjadi barang transaksi perdagangan individual dan dapat diidentifikasi. Pada tahap itu, hanya tanah di globo yang merupakan bursa saham perusahaan. 37. Ini mengikuti bahwa sampai tanah tersebut diubah menjadi jatah dibagi, jatah yang diusulkan tidak dapat diperlakukan sebagai barang yang terpisah dari persediaan perdagangan. Meskipun demikian, bidang tanah yang semula diakuisisi oleh perusahaan harus diperlakukan sebagai barang terpisah dari perdagangan saham: lihat Pulau St Huberts per Mason J di CLR 228 ATC 4113-4114 ATR 463. 38. Untuk keperluan ketentuan perdagangan saham, di Tahun dimana rencana subdivisi terdaftar dan judul terpisah dibuat untuk masing-masing lot terbagi, barang dari saham perdagangan yang ada pada akhir tahun pendapatan akan berbeda dengan persediaan saham yang ada pada awal Dari tahun itu. Menurut pandangan kami, ada analogi yang kuat terhadap proses pembuatan dimana bahan baku diubah menjadi produk jadi. Analogi ini didukung oleh komentar Mason J di Pulau St Huberts di CLR 227-228 ATC 4112-4113 ATR 461-463: Pengakuan oleh akuntan dan pelaku komersial bahwa bahan baku yang digunakan untuk tujuan pembuatan dalam bisnis manufaktur dan sebagian diproduksi Barang yang merupakan bagian dari perdagangan saham bisnis merupakan perkembangan yang hampir tak terelakkan. Ini memungkinkan nilai bahan baku dan barang hasil produksi sebagian untuk dimasukkan ke dalam nilai saham diperdagangkan pada awal dan akhir periode akuntansi dan dengan ini berarti membuat perhitungan perhitungan keuntungan atau kerugian yang lebih akurat. Dipertahankan pada periode itu. . Jika perdagangan saham sesuai dengan arti normalnya menunjukkan tanah dan juga barang dan komoditas, maka harus mengikuti tanah tersebut dapat menjadi bagian dari perdagangan saham suatu usaha sebelum diubah menjadi kondisi dimana ia dimaksudkan untuk dijual. Sama seperti bahan baku dan sebagian barang jadi merupakan bagian dari persediaan saham produsen, maka tanah perawan yang telah diakuisisi oleh pengembang lahan untuk keperluan perbaikan, pembagian dan penjualan dalam bentuk jatah akan menjadi bagian dari perdagangannya. persediaan. Menghitung harga jual saham perdagangan di tangan 39. Dalam menilai persediaan perdagangan di tangan, ayat 31 (1) Undang-Undang tersebut memungkinkan wajib pajak memilih nilai setiap perdagangan saham dengan harga pokok, nilai jual pasarnya, atau harga Di mana bisa diganti. 40. Apabila seorang wajib pajak menghargai setiap barang dari harga sahamnya, biaya pembangunan yang terkait langsung dengan pengubahan tanah menjadi kondisi dimana dijual harus diserap ke dalam harga biaya saham untuk diperdagangkan. Maksud dari ayat 31 (1) Undang-undang tersebut. 41. Ada sedikit otoritas yudisial mengenai arti harga biaya dan metode penilaian stok perdagangan. Pernyataan paling pasti tentang metode perhitungan harga biaya yang tepat muncul dalam keputusan Philip Morris. 42. Dalam hal ini pembayar pajak memproduksi dan menjual rokok dan produk tembakau lainnya. Ini menghargai persediaan perdagangannya di penghujung tahun pendapatan dengan biaya, dengan menggunakan metode biaya langsung. Dengan metode ini, biaya rokok jadi di tangan pada akhir tahun hanya terdiri dari harga yang harus dibayar oleh wajib pajak untuk bahan-bahan yang akan menghasilkan rokok dan upah dari karyawan yang pindah, atau melakukan operasi pada, bahan-bahan dalam kursus. Dari proses pembuatannya. Komisaris berpendapat bahwa metode penyerapan harus digunakan. Metode ini mengharuskan biaya overhead pabrik tetap tertentu, seperti upah pegawai lain dan biaya penyusutan pabrik dan mesin, harus diperhitungkan dalam menentukan harga pokok. 43. Keputusan Jenkinson J dari Mahkamah Agung Victoria adalah bahwa metode penetapan biaya penyerapan merupakan metode yang tepat untuk menentukan biaya persediaan produksi yang ada pada akhir tahun. Yang Mulia mengatakan pada ATC 4360 ATR 52: Konsep yang diungkapkan oleh kata harga harga di s. 31 (1). Adalah, dalam penerapannya pada sebuah artikel saham dagang yang diproduksi oleh wajib pajak, yang diarahkan untuk memastikan pengeluaran yang telah dikeluarkan oleh wajib pajak, dalam rangka kegiatan pembelian dan pembuatan bahan bakunya, untuk membawa barang tersebut ke negara di mana Pada saat itu menjadi bagian dari persediaan perdagangannya. 44. Keputusan ini memperkuat keputusan Dewan sebelumnya dalam Kasus No. 19 (1946) 12 CTBR 128 dimana Ketua Dewan menyatakan pada 192 bahwa biaya tersebut berarti: Biaya total saham kepada wajib pajak sampai pada waktu yang relevan, yaitu pengeluaran Ditanggung olehnya dalam memperoleh saham. Dan biaya lebih lanjut (jika ada) yang telah dikeluarkannya sampai waktu yang relevan untuk memasukkan saham ke dalam kondisi dan lokasinya yang ada. 45. Kami menganggap bahwa metode biaya penyerapan adalah cara yang benar untuk memastikan biaya perdagangan saham di tangan pada akhir tahun dalam bisnis manufaktur (lihat Perpajakan yang mengatur TI 2350). 46. ​​Meskipun kedua kasus yang disebutkan di atas melibatkan situasi manufaktur, keputusan tersebut berkaitan dengan penilaian saham diperdagangkan, dan sejauh ini, prinsip bahwa harga biaya stok perdagangan harus mencakup biaya yang dikeluarkan dalam proses pengubahan suatu artikel menjadi Kondisi dimana barang tersebut dijual relevan dalam menentukan harga pokok barang jadi yang menjadi stok perdagangan. Seperti yang dikatakan oleh Mason J di Pulau St Huberts di CLR 229 ATC 4113 ATR 463, saat membahas, mengenai tanah, subbab 6 (1) definisi stok perdagangan: Tidak ada perbedaan yang harus ditarik antara barang yang harus dikerjakan sebelum Mereka diubah menjadi kondisi di mana mereka dimaksudkan untuk dijual dan tanah tempat pekerjaan harus dilakukan sebelum diubah menjadi kondisi yang dimaksudkan untuk dijual. 47. Dalam proses pembuatan, biaya semua bahan baku diserap sepenuhnya ke dalam biaya produk jadi, meskipun beberapa bahan baku dibuang dalam proses mendapatkan produk jadi. Demikian pula, ketika broadacres dibeli dan dikonversi menjadi lot terbagi, biaya penuh dari broadacre diserap ke dalam biaya dari jumlah terbagi, meskipun beberapa bagian dari broadacre dibuang dalam proses memperoleh jumlah terbagi. 48. Analogi yang ditarik oleh Mason J antara barang-barang manufaktur dan tanah diakui juga oleh Rogers J di Barina. 49. Tidak ada dalam undang-undang pajak penghasilan yang mengatur bagaimana harga biaya ditentukan untuk tujuan ketentuan perdagangan saham. Di Philip Morris, pengadilan menggunakan prinsip-prinsip akuntansi mengenai masalah penentuan harga biaya atau harga jual saham, yang mengindikasikan bahwa mengenai hal-hal yang menyangkut penilaian saham diperdagangkan, mengacu pada prinsip akuntansi mungkin sesuai. 50. Berbagai lembaga akuntansi telah menerbitkan makalah sehubungan dengan metode penentuan biaya perdagangan saham pengembang lahan yang benar. Sebuah makalah penelitian yang diterbitkan oleh New South Wales Division of Australian Society of Accountants pada tahun 1967 yang berjudul Accounting for Long-Term Land Development Projects disiapkan oleh sebuah komite yang diketuai oleh J W Emerson. 51. Di bawah judul Penilaian Inventaris, panitia menyatakan: Item utama persediaan di perusahaan pengembang adalah real estat yang sedang diadakan untuk pengembangan atau sedang menjalani pengembangan untuk menyiapkannya untuk dijual. Hal ini serupa dengan bahan dan pekerjaan dalam proses sebuah perusahaan manufaktur. Penilaian properti tersebut harus mengikuti prinsip umum yang sama seperti yang digunakan dalam penilaian persediaan perdagangan industri lain. Nilai Biaya Inventaris Biaya yang terkait dengan pengembangan real estat biasanya dialokasikan untuk proyek pembangunan dan dikapitalisasi dalam persediaan sampai titik penjualan. 52. Panitia juga mengatakan bahwa jenis biaya yang biasanya dihadapi dalam proyek pengembangan meliputi: harga pembelian biaya legal dan insidentil dari biaya pembelian pembangunan, termasuk pembongkaran, penggalian, pembangunan jalan, drainase, retikulasi air, reticulasi pembuangan limbah, Biaya survei, biaya rekayasa, tingkat biaya dan pajak arsitek dan bunga atas dana yang digunakan dalam proyek ini. Mereka menyarankan agar semua biaya terkait langsung dengan proyek tertentu biasanya harus diajukan terhadap proyek tersebut dan diperlakukan sebagai aset sampai pembangunan tersebut dijual. 53. Dukungan lebih lanjut untuk pandangan ini dapat ditemukan dalam makalah diskusi yang dikeluarkan oleh Australian Accounting Research Foundation pada tahun 1982. Makalah ini dipersiapkan oleh Philip A Phin dan berjudul Accounting for Real Estate Development. 54. Dalam makalahnya, Phin mengatakan hal ini tentang biaya pencocokan dengan pendapatan: Pertanyaan tentang biaya kapitalisasi timbul saat biaya dikeluarkan pada sebuah proyek dalam periode sebelum periode dimana pendapatan dari proyek tersebut diperhitungkan. Jika biaya tersebut dihapusbukukan pada saat terjadi, akan ada kecocokan yang salah antara biaya dan pendapatan - pada periode di mana biaya dihapuskan akan dinyatakan tidak sesuai, dan pada periode berikutnya dimana pendapatan diakui keuntungan akan Terlalu banyak. Oleh karena itu, umumnya disepakati bahwa biaya harus dihapuskan pada periode yang sama dengan mana pendapatan yang dihasilkan diperhitungkan. 55. Sehubungan dengan pertanyaan tentang biaya apa yang harus dikapitalisasi, Phin mengatakan bahwa pada dasarnya semua jenis biaya yang dikeluarkan untuk sebuah proyek dapat dipertimbangkan untuk kapitalisasi. Dia kemudian mempertimbangkan biaya akuisisi, pembangunan dan konstruksi langsung, dan berkata: Biaya akuisisi, pengembangan dan konstruksi langsung tidak hanya mencakup biaya tenaga kerja dan material untuk pengembangan properti secara fisik, tetapi juga biaya profesional, kontribusi kepada dewan, dan sebagainya. Terjadi dalam memperoleh persetujuan perencanaan dan membawa pembangunan melalui. . Secara umum disepakati bahwa biaya tersebut harus dikapitalisasi. 56. Dalam sebuah makalah penelitian yang diterbitkan oleh The Canadian Institute of Chartered Accountants yang berjudul Accounting for Real Estate Development Operations, para penulis menyatakan pandangan mereka sebagai berikut: Biaya pengembangan lahan adalah biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung dengan pengembangan lahan dan kepemilikannya. Selama periode pembangunan. Sudah mapan bahwa biaya tersebut harus dikapitalisasi dengan baik sebagai bagian dari biaya tanah. Kegagalan untuk memperlakukan biaya tersebut dengan cara ini, namun untuk mengontraknya, dianggap sebagai perlakuan yang lebih konservatif dan pada dasarnya tidak sehat yang dalam kasus yang ekstrim mungkin akan melanggar prinsip akuntansi yang berlaku umum. Biaya pengembangan lahan biasanya mencakup barang-barang seperti pajak kota, bunga, biaya legal, biaya konsultan, biaya jalan, selokan badai dan sumber daya air. Daftar ini tentu saja tidak dimaksudkan untuk menjadi komprehensif. Biaya lain yang sifatnya tidak langsung juga bisa diklasifikasikan sebagai biaya pengembangan lahan. Misalnya, di sebagian besar kotamadya di Kanada, perlu mendapatkan persetujuan pembangunan atau rencana pembagian daerah dan provinsi sebelum pembangunan dapat dimulai. Persetujuan sering kali tergantung pada pengembang yang menyediakan, baik dengan jumlah nominal atau gratis, taman, tempat untuk sekolah atau tempat rekreasi mungkin ada persyaratan untuk penerangan jalan, trotoar, tunjangan jalan raya, atau pembangunan mungkin memerlukan rasio industri tertentu. Dan komersial untuk pembangunan perumahan atau retribusi tunai dapat dikenakan. Biaya yang terjadi dalam memenuhi salah satu atau semua persyaratan tersebut dianggap sebagai biaya pengembangan lahan. 57. Otoritas pendapatan Kanada menangani masalah biaya subdivisi dan pengembangan dalam Buletin Interpretasi IT-153R3, tertanggal 7 Oktober 1991 sebagai berikut: 13. Biaya sehubungan dengan instalasi di wilayah subdivisi. Termasuk, namun tidak terbatas pada, biaya jalan, selokan, watermains, penerangan jalan, trotoar, pertamanan dan fasilitas rekreasi. Biaya ini dianggap merupakan komponen biaya persediaan tanah. Perlakuan ini sesuai dengan praktik pelaporan keuangan dan komersial yang berlaku umum yang dirancang untuk mencapai pencocokan biaya dan pendapatan yang masuk akal dan tepat. Jika sebagian dari properti di wilayah subdivisi dipindahkan dari pengembang lahan ke pemerintah kota atau badan pemerintah lainnya sesuai dengan persyaratan otorisasi di bawah umur, biaya tanah tersebut, termasuk bagian yang berlaku dari biaya pemasangan yang disebutkan di atas, harus Dialokasikan kembali secara wajar ke bidang tanah yang tersisa. Penekanan ditambahkan 58. Menurut pandangan kami, dengan memperhatikan otoritas yudikatif dan prinsip akuntansi yang berlaku, perlu untuk mencapai pencocokan biaya dan pendapatan yang masuk akal dan tepat, bahwa semua biaya pengembangan yang berkaitan dengan proyek pengembangan lahan, yang terjadi untuk mengubah lahan Ke dalam kondisi yang dimaksudkan untuk dijual, harus diperhitungkan dalam menghitung harga pokok perdagangan saham di tangan pada akhir tahun pendapatan untuk keperluan ayat 31 (1) Undang-Undang. Untuk tujuan ini, semua biaya yang dibahas dalam surat-surat yang dimaksud, kecuali beberapa biaya administrasi dan penahanan, dianggap sebagai biaya pengembangan. 59. Apakah biaya administrasi merupakan bagian dari harga pokok perdagangan tergantung pada tingkat hubungan mereka dengan proyek pengembangan lahan tertentu. Salah satu karakteristik yang tidak biasa dari industri pengembangan properti adalah karena pengeluaran substansial, manajemen senior sering menghabiskan banyak waktu untuk menegosiasikan rencana pembagian, membeli tanah dan mengatur keuangan. Jika ini terjadi, biaya administrasi mungkin sangat terkait dengan proyek tertentu sehingga bisa dianggap sebagai biaya langsung proyek itu: misalnya, biaya administrasi situs. 60. Di sisi lain, biaya administrasi umum yang tidak secara khusus terkait dengan proyek pembangunan dapat dikurangkan pada tahun terjadinya, tetapi bukan merupakan bagian dari harga pokok perdagangan saham yang tersedia pada akhir tahun Dari pendapatan. 61. The authors of the papers referred to above have expressed the view that all costs directly associated with a project normally should be charged against that project and treated as an asset that is, capitalised in inventory until the development is sold. However, in the case of holding costs such as interest, rates and taxes, we do not consider that they are part of the cost of converting the land into the condition in which it is going to be sold. Accordingly, they are deductible in the year of income in which they are incurred, but do not form part of the cost price of trading stock on hand (see Taxation Ruling IT 2350 and Taxation Determination TD 92132). Land dedicated to special uses 62. Generally, approval of a land development project or subdivision plan is conditional upon certain areas of land being dedicated for public use as roads and reserves. Alternatively, a developer may be required to make a monetary contribution to the local government authority. The land dedicated ultimately will vest in either the Crown or some other body, such as a local council. In this situation, taxpayers have argued that, upon vesting of the land, they have disposed of some of their trading stock for no consideration. Consequently, in the year of income in which the land vests, a taxpayer brings to account as trading stock on hand only that portion of the land that remains. 63. It has been argued further that the development costs incurred in constructing roads and footpaths, constructing sewerage and drainage works, and landscaping reserves and parklands are directly attributable to the land that has vested in the Crown or other body. Accordingly, the costs of acquiring and developing the land that is to be dedicated to special uses is not reallocated to the subdivided lots that comprise trading stock on hand after registration of the plan of subdivision. 64. The corollary of this argument is that the value of all trading stock on hand at the beginning of the year of income exceeds the value of all trading stock on hand at the end of that year and the taxpayer is entitled to a deduction under subsection 28(3) for the amount of the excess. Effectively, this enables a deduction to be claimed in an earlier year of income than would be the case if those costs were reallocated to the subdivided lots. 65. We do not accept this argument. In our view, the cost of acquiring the broadacres and all costs of development are incurred in converting the trading stock (comprising the unsubdivided land) into the condition in which it is to be sold that is, as fully-serviced lots which, themselves, constitute new trading stock. The agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land as roads and reserves and to undertake improvements to those areas of land is essential in order to obtain approval to convert the broadacres into subdivided allotments. The areas so dedicated, although derived from an article of trading stock (viz the land in globo ) are not themselves trading stock, not being trading stock in general parlance nor having been purchased, manufactured, acquired or purchased for the purposes of manufacture, sale or exchange: see subsection 6(1) of the Act and St Huberts Island . The areas are disposed of as part of the process of producing the subdivided land and the cost of such areas is, therefore, properly attributable to the lots in the subdivision. 66. In some instances, a taxpayer may be required to make a monetary contribution to the local government authority rather than dedicating areas of land to public use. That is also a cost of converting the land into the condition in which it will be sold and is properly attributable to the subdivided lots when determining their cost price for the purposes of the trading stock provisions. 67. We consider that the principle outlined by Rogers J in Barina clearly establishes that the cost of acquiring and developing the broadacres must be absorbed into the cost price of all items of trading stock. 68. In that case, his Honour commented on the taxpayers approach to valuing trading stock which was in the form of broadacres. The taxpayer purported to value that proportion of the broadacres which was to be dedicated to special uses at nil, with the remainder of the land valued at either market selling value or cost. As a consequence, the value of trading stock in closing inventory was significantly less than the acquisition cost. While the main issue revolved around the question of whether, prior to the actual subdivision of the broadacres, the land could be treated as subdivided so that each of the proposed allotments could be treated as separate articles of trading stock for the purposes of subsection 31(1) of the Act, Rogers J did not accept the taxpayers valuation of the land dedicated to special uses. By way of illustration, his Honour gave an example of how the taxpayers approach would affect a leather merchant who was required to cut a cow hide into several pieces prior to selling the leather to a manufacturer. His Honour stated at ATC 4853 ATR 139: The merchant, on the appellants approach, may, prior to cutting up the hide, value it at 95 of cost so far as the sections he will be utilising are concerned and at nil market value for the bits and pieces. The fact that he knows at the time of purchase that he will have to throw away bits and pieces, and calculates the price he pays with the knowledge that only 95 of the hide will be saleable, is irrelevant if one follows the appellants approach. That would be an odd result from the statutory endeavour to throw up a more accurate barometer of the financial results of a business. 69. It follows that, where a taxpayer opts to value trading stock on hand at cost price, the proper tax accounting treatment is to reallocate all development costs, including costs attributable to the land dedicated to special uses, on a reasonable basis, to each subdivided lot that has become an article of trading stock of the taxpayer. The land dedicated to special uses and vested in the local council does not at any time become separate articles of trading stock of the developer. 70. The land developer acquires the broadacres as trading stock. When the subdivision plan is registered, the broadacres are converted into subdivided allotments and a separate title is created for each lot. The subdivided lots then become the trading stock on hand of the taxpayer. The land dedicated to special uses generally vests in the Crown or some other body at the same time that separate titles are created for the subdivided lots for example, see section 94 Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW). 71. Consequently, all costs incurred in obtaining approval for the subdivision, including the cost of land dedicated to special uses, the cost of providing infrastructure such as roads and kerbing, drainage and sewerage works, landscaping of areas dedicated to open space for parks, etc, and any monetary contribution made to council, are incurred for the purpose of converting the land into the condition in which it can be sold by the taxpayer. In effect, this is the consideration from the land developer to obtain approval from the council to subdivide the land. In the absence of any agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land for purposes specified by the council (or to make a monetary contribution in lieu thereof) and to construct the necessary works, the taxpayer would not be given approval to subdivide the land. By way of illustration: In June 1993, a taxpayer acquires three blocks of vacant land totalling 10 acres for 100,000 for the purpose of developing, subdividing and selling as residential allotments. It is proposed to develop 20 lots. The taxpayer receives a deduction under section 51 of the Act for the expenditure incurred in acquiring the land. The taxpayer opts to value the land, which is trading stock on hand at the end of the 1992-93 year of income, at its cost price of 100,000. That cost is allocated to each of the three articles of trading stock on hand in accordance with the contract price. The taxpayer seeks approval from the local council to subdivide the land. Approval to subdivide the land is given in January 1994 and the taxpayer is required, as a condition of the approval, to dedicate approximately two acres of the land for roadways, footpaths and a public park, and to carry out the necessary infrastructure work. The taxpayer incurs 25,000 development costs during the remainder of that year of income. The taxpayer is entitled to a deduction under section 51 of the Act for that expenditure. As in the prior year, the taxpayer opts to value trading stock on hand at the end of the year at cost price. Applying absorption cost principles, the cost price is the original cost of acquiring the land and the costs of development incurred so far in respect of that land, being a total of 125,000. Once again, the costs are allocated to each of the three articles of trading stock on an acreage basis. In the 1994-95 year of income, the taxpayer incurs further development costs of 75,000. Development work is completed in May 1995. Of the total development costs of 100,000, approximately 75,000 is incurred in respect of infrastructure development work on areas of land that ultimately will vest in the local council. The plan of subdivision is approved by the local council and the linen plan is sealed in June 1995. The plan is registered immediately with the Registrar of Titles, who creates separate titles for the 20 residential lots. Separate titles are also created for the land dedicated to special uses, all of which vests in the local council by operation of law. At the beginning of the 1994-95 year of income, the taxpayer has three articles of trading stock on hand and their opening value for tax purposes is the same as their closing value at the end of the prior year of income. However, at the end of the 1994-95 year of income, the taxpayer has 20 articles of trading stock on hand, being the 20 residential lots. The taxpayer again opts to value trading stock on hand at cost and decides to allocate costs in proportion to the number of allotments in the subdivision, there being little difference between the characteristics of each of the lots. In applying the principles of absorption costing, the taxpayer must include all expenditure incurred in converting the residential lots into the condition in which they can be sold. The taxpayer, in converting the broadacres into subdivided lots, has surrendered a portion of the land originally acquired as trading stock (the land that vests in the local council), and has incurred infrastructure development costs in constructing, for example, roads and footpaths on that area of land. Nevertheless, all costs of acquiring the land and developing it to its subdivided state must be reallocated to the articles of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income. The cost of the area of land dedicated to public use and the cost of any improvements to that land are part of the cost of converting the vacant land into the condition in which it will be sold by the taxpayer. In this example, for the purposes of subsection 31(1) of the Act, the cost price of each article of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income is 10,000 (200,00020). In the 1995-96 year of income, the taxpayer sells 15 of the lots for 20,000 each. The proceeds of sale (300,000) are brought to account as assessable income in that year. At the beginning of the 1995-96 year of income, the value of trading stock on hand is 200,000 (10,00020). The value of trading stock on hand at the end of the year is 50,000 (10,0005). Subsection 28(3) of the Act allows a deduction for the excess of the value of trading stock on hand at the beginning of the year over the value of trading stock on hand at the end of that year. In this example, the taxpayer is entitled to a deduction of 150,000. The net result of the trading activities for the 1995-96 year of income is a taxable income of 150,000. 72. In our view, the above example is an application of recognised accounting principles in relation to absorption costing and provides the proper matching of revenue and expenditure required under the trading stock provisions. 73. A situation may arise where a developer is required to provide a depositbond in connection with the provision of various services to a development project: e. g. connection of electricity supply. The appropriate tax treatment for such a depositbond will depend on the particular circumstances. 74. In particular, we are aware of a situation currently existing in one State in which a deposit is required in relation to the connection of electricity supply to subdivision developments. 75. In the case considered, the deposit is based on the estimated cost of providing overhead electricity supply to the subdivision. Some or all of this deposit is refundable by the supplier, subject to the terms and conditions of the agreement between the developer and the supplier. The electricity supplier is required to pay to the developer interest, calculated annually, on the balance of the deposit held. 76. The agreement provides that the subdivider (the developer) must guarantee a specific amount of annual revenue from the subdivision. If that amount is not achieved in any year, the supplier is entitled to an amount equal to the shortfall between actual and guaranteed revenue for that year. That amount is deducted from the deposit held by the supplier. 77. Once the supplier is satisfied that annual revenue from the subdivision will exceed the guaranteed annual revenue, it may repay, at its discretion, the balance of the deposit to the developer. In any event, the balance of the deposit is refundable not later than 15 years after the electricity supply is connected. 78. Alternatively, a reduced amount may be refunded immediately after the subdivision electricity supply is completed, or prior to the specified annual revenue being achieved. The reduced amount is the subdividers deposit less the present value of anticipated shortfalls in guaranteed revenue. 79. For taxation purposes, the amount lodged by the developer as a deposit is a payment of a capital nature. Similarly, the amount refunded to the developer is a receipt of a capital nature. 80. On the other hand, any moneys retained by the supplier as a result of shortfalls, or anticipated shortfalls, in its guaranteed annual revenue, is deductible to the developer in the year of income in which the supplier becomes entitled to retain any part of the deposit. We do not consider that the expenditure incurred in these circumstances is part of the cost of converting the land into the condition in which it will be sold. These costs, in fact, may arise after development work has been completed and the sale of allotments has commenced. Accordingly, the expenditure is not absorbed into the cost price of trading stock on hand. 81. Any interest payable to the developer will be assessable in the year of income in which that interest is actually paid or credited to the developer. 82. Where a developer requires the supplier to provide an underground electricity supply to the subdivision, the difference between the cost of providing underground and overhead electricity supply is payable by the developer. This amount is non-refundable. 83. In this situation, the non-refundable amount paid to the supplier is deductible in the year of income in which it is incurred by the developer. However, we consider that this expenditure is a cost of converting the land into the condition in which it will be sold. Accordingly, this amount must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock. By way of illustration: A developer requires underground electricity supply to a residential subdivision. The developer deposits an amount of 100,000 with the local electricity authority. The authority is required to pay interest at the official semi-governmental short-term public rate, calculated annually, on the amount of the deposit. The authority requires an additional payment of 25,000, being the difference between the cost of supplying underground and overhead electricity. That amount is non-refundable. The agreement between the developer and the authority provides for a guaranteed annual revenue to the authority from the subdivision of 25,000. In the event of a shortfall in the guaranteed annual revenue, the authority is entitled to reduce the amount held on deposit by the amount of the shortfall in that year. In the first year of supply, the revenue from the subdivision totals 15,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 10,000. The electricity authority reduces the amount on deposit by 10,000. The balance of the deposit held is 90,000. In the second year of supply, the revenue from the subdivision totals 20,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 5,000. The electricity authority reduces the balance on deposit by 5,000. The balance of the deposit held is 85,000. In the third year of supply, the revenue from the subdivision exceeds the guaranteed annual revenue. The authority agrees to refund the balance of the deposit held, plus accrued interest, and the agreement is cancelled. For taxation purposes, the non-refundable payment of 25,000 is deductible to the developer in the year in which it is incurred, but must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock on hand. In relation to the shortfalls in the guaranteed annual revenue of the supplier, the developer is entitled to a deduction for the amount of the annual shortfall in the year in which the supplier is entitled to reduce the amount held on deposit, but is not required to absorb that amount into the cost price of trading stock on hand. The amount of the deposit refunded to the developer is a receipt of a capital nature. However, interest payable on the deposit is assessable income of the developer in the year in which it is paid or credited or otherwise dealt with on behalf of the developer. Allocation of development costs to allotments 84. The main reason for allocating development costs is to determine the cost price of each item of trading stock. This enables the appropriate cost of sales to be applied against income from sales. This is particularly important where, as is usually the case, not all the subdivided allotments are sold in the same year of income. Any errors in allocating costs will directly affect the valuation of the remaining lots on hand at the end of the year of income and, hence, the developers tax liability for that particular year. 85. Since many items of expenditure are attributable to each of the subdivided allotments, the most appropriate method of allocation will depend on the circumstances of each case. As a general rule, development costs should be allocated specifically, where it is practical to do so. Where specific allocation is not practicable, we consider that the anticipated selling price method generally affords the most appropriate basis of allocating costs. However, any other reasonable method, consistently applied, that will match costs with related revenue may be used. Listed below are recognised accounting methods of allocating costs in a land development project (or a particular stage of a multi-stage project). 86. Costs which can be specifically identified with a particular subdivision project or individual lot are allocated directly thereto. In our view, development costs should be allocated specifically in all cases where it is practical to do so. Anticipated selling price 87. Under this method, costs are allocated on the basis of the anticipated selling price of each allotment. For example, this method sometimes is used where the project consists of a combination of residential, industrial and commercial sites. 88. Costs are allocated in proportion to the number of proposed lots or sites. This is a simple method of allocating costs, but no recognition is given to the different characteristics of the lots, such as their size or location. 89. Costs are allocated on the basis of the total saleable area in the development. This method recognises the differing sizes of lots but not the fact that some will have different sales values to others. This method is often used to allocate the costs of staged projects being developed over a lengthy period. For example, it is common practice to allocate the cost of land to each stage of a subdivision on an acreage basis and then allocate the land costs of each stage on the metre frontage basis or anticipated selling price basis, as outlined below. 90. Costs are allocated to the lots in the proportion of the metre frontage of each block to the total metre frontage of the trading stock. This method is commonly used in residential developments in which only one type of dwelling unit is to be constructed. It does not take into account the size of irregularly shaped lots, or the location of the lots in the subdivision, but does recognise that lots with greater metre frontage may be more valuable. 91. A development project may be planned to proceed in clearly defined stages over a number of years. Often a separate entity is established specifically to carry out the staged development. 92. Development costs attributable to the whole project may be incurred during an early phase of a multi-stage development project. In such a situation, these costs must be allocated to all items of trading stock. This allocation should be made on a reasonable basis for example, based upon engineering estimates. By way of illustration: An island development to be undertaken in three stages requires a bridge to be constructed to provide access to the land under development. The costs of constructing the bridge are attributable to the whole of the project and must be allocated to each stage of the development accordingly. 93. Further examples of the types of expenditure that are attributable to the whole development are: Contributions to local government authorities for the upgrading of an access road to the project Construction of oversized sewers and water mains for the whole project Construction of a reservoir to service the whole project Downstream drainage in order to take stormwater runoff from the whole project to a lawful point of discharge. 94. It is a common problem for staged development projects to suffer from uncertainty. Conditions imposed by the regulatory authorities may be subject to change. For example, there could be a change of council and the new council may require additional land for parkland. Alternatively, new by-laws may be passed which prohibit the developer constructing houses above a certain height on the side of a hill. 95. It has been argued that the trading stock method of returning income disadvantages taxpayers where the early stages of the project are successful but the later stages become unsuccessful because of changes in council requirements. Where losses are made in later years, they may be locked into single purpose entities. Because of the uncertainty associated with staged developments, it has been proposed that income should be returned on a net profit basis: that is, net proceeds from the sale of allotments are brought to account as sales occur. 96. We do not accept this proposition. A basic principle of the income tax law is that liability to income tax is an annual event and if, in a staged development, the sale of allotments in an initial stage of the development generates assessable income, then that assessable income must be brought to account in the year in which the sales occur. A taxpayer generating assessable income from a trading business cannot defer returning assessable income until all the items of trading stock are sold. 97. Furthermore, although an entity may be created specifically to undertake a particular land development project, the trading stock provisions will apply (see St Huberts Island ). Costs of constructing a fixed asset that enhances the value of trading stock 98. Typical of an integrated resort development is the construction of fixed assets such as a golf course, tennis courts, swimming pools, etc. We accept that the construction of these facilities will increase the value of the residential land. 99. Taxpayers have argued that where, for example, a golf course is constructed, it has only a limited value, based upon the typical poor economic return from the operation of a golf course. Accordingly, it is argued, on economic grounds, that the majority of the capital expenditure on the golf course is attributable to the surrounding parcels of real estate, including residential sites, the value of which will be significantly increased by the construction of the golf course. 100. However, the cost of such fixed assets is clearly capital in nature and cannot be taken into account in determining the cost price of trading stock on hand. 101. Nevertheless, where expenditure is incurred that relates both to the construction of a fixed asset to be retained by the developer and to trading stock, the costs may be allocated on a reasonable basis. By way of illustration: During the course of developing an integrated resort, soil excavated during construction of a golf course is used to fill and level surrounding areas of land that will be subdivided. The costs of excavation and removal relate to both the construction of the golf course and development of proposed allotments. These costs may be allocated accordingly. 102. Alternatively, a taxpayer may be required, as one of the conditions of obtaining approval to subdivide, to construct a public golf course that ultimately will vest in the Crown or other body upon registration of the plan of subdivision. In this situation, the cost of constructing the golf course is regarded as part of the cost of converting the undeveloped land into the condition in which it will be sold. Consequently, these costs are treated in the same way as costs incurred in respect of other areas of land dedicated to public uses. 103. Company A is in the business of land development. It acquires vacant land to develop and subdivide into 50 residential allotments for sale. 104. A plan for the subdivision is submitted to the local council and approved on condition that the company pays 500,000 to the council for upgrading off-site sewerage works and agrees to dedicate land within the subdivision as roads and reserves. 105. During the year, the company incurred the following costs: Land acquisition Interest on funds borrowed to acquire the land Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to council for upgrading of off-site sewerage works Construction of roads Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Rates and land tax Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses Marketing, advertising and selling expenses. 106. Assuming that the taxpayer has opted to value trading stock on hand at its cost price, what is the tax treatment of the above expenditure 107. In this particular example, all of the above expenditure qualifies as allowable income tax deductions when incurred by a land developer. Most are allowable under subsection 51(1) of the Act, while some may be allowable under specific provisions, such as rates and taxes under section 72, and accounting fees under section 69 of the Act. 108. The following holding costs do not form part of the cost price of the trading stock and are deductible under subsection 51(1) of the Act in the year they are incurred: Interest on funds borrowed to acquire the land Rates and land tax Marketing, advertising and selling expenses. 109. The following development costs are absorbed into the cost price of trading stock: Land acquisition Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to the council for off-site upgrading of sewerage works Construction of roads. 110. The following costs form part of the cost price of the trading stock where they are clearly identified with the development of the specific project. Otherwise these costs are deductible under subsection 51(1) in the year they are incurred, but are not reflected in the cost price of trading stock: Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses. 112. If you wish to comment on this Draft Ruling, please send your comments by: 13 September 1995 to: Contact Officer: Tom Meredith Telephone: (06) 216 1166 Facsimile: (06) 216 1088 Address: Mr T Meredith Tax Law Services Australian Taxation Office PO Box 900 CIVIC SQUARE ACT 2608. Commissioner of Taxation This Draft Ruling has been withdrawn from 8 September 1999. ATO references: NO NAT 955298-7 NAT 955407-6 BO PDI 58 ISSN: 1039 - 0731 Subject references: cost price method income land development land subdivision property development trading stock on hand trading stock valuation methods Case references: Barina Corporation Ltd v. FC of T 85 ATC 4847 (1985) 17 ATR 134 FC of T v. St Huberts Island Pty Ltd (in liq) (1978) 138 CLR 210 78 ATC 4104 (1978) 8 ATR 452 Henderson v. FC of T (1970) 119 CLR 612 70 ATC 4016 (1970) 1 ATR 596